Distribuzione Dal mall al big box: il bricolage rimane destinazione

A dieci anni dalla sua nascita, MAPIC Italy conferma il proprio ruolo di piattaforma di riferimento per il mercato immobiliare commerciale italiano.

Non solo una fiera di settore, ma un osservatorio privilegiato sui cambiamenti che stanno ridefinendo il commercio fisico (e non solo), i modelli immobiliari e le nuove geografie del consumo.

L’edizione 2026, ospitata nella nuova location di Rho Fiera Milano il 27 e 28 maggio rappresenta un passaggio simbolico e strategico per l’evento: una crescita non solo dimensionale, ma soprattutto concettuale. MAPIC Italy compie infatti dieci anni e rimane oggi l’unico format internazionale dedicato al retail real estate in Italia, insieme allo storico appuntamento di Cannes, capace di riunire l’intera filiera del settore.

I numeri dell’edizione 2026 fotografano chiaramente questa centralità: oltre 2.200 partecipanti,  84 espositori, 800 retailer e 30 conferenze dedicate ai temi chiave del mercato. Un evento che oggi guarda contemporaneamente a high street, outlet, retail park, mixed-use e rigenerazione urbana, con una crescente attenzione verso selettività degli asset, differenziazione dei format e capacità di generare attrattività territoriale.

Clima positivo e dinamico in un mercato più selettivo

Il clima emerso durante la manifestazione appare complessivamente positivo. Dopo gli anni segnati dalla pandemia, il retail immobiliare italiano viene oggi percepito come un settore resiliente, tornato dinamico e capace di attrarre attenzione da parte degli investitori internazionali. Il mercato appare però anche più maturo e selettivo: meno espansione indiscriminata, maggiore attenzione alla qualità dei progetti, alla sostenibilità economica degli asset e alla costruzione di destinazioni commerciali realmente distintive.

In questo contesto emerge un elemento particolarmente rilevante per il comparto bricolage e garden. Nonostante il tema casa continui a rappresentare un driver strutturale dei consumi, MAPIC Italy 2026 evidenzia una presenza ancora limitata del settore DIY e home improvement all’interno dell’ecosistema fieristico. Tra gli espositori non erano presenti insegne di bricolage o giardinaggio e, più in generale, il comparto non risulta rappresentato neanche nella lista dei retailer partecipanti.

Questa evidenza si riflette anche nella lettura dei nuovi progetti retail italiani presentati durante l’evento: tra le esigenze immobiliari emergenti non compaiono richieste legate a superfici dedicate al bricolage o al garden, ma solo al fashion, lifestyle e ristorazione.

Dalle interviste con i principali operatori del real estate e società di gestione immobiliare emerge infatti un quadro abbastanza coerente: il comparto DIY è ancora percepito come relativamente periferico rispetto alle strategie di sviluppo dei nuovi ecosistemi retail e la ragione è principalmente strutturale e immobiliare.

Brico e Home Improvement difficilmente integrabili

Le grandi insegne del bricolage e dell’home improvement richiedono superfici molto ampie, difficilmente integrabili nei modelli mixed-use e nei centri commerciali di ultima generazione. L’ultima apertura di Leroy Merlin ad Arese, di fronte a IL CENTRO del Gruppo Finiper Canova, supera ad esempio i 10.000 metri quadrati e rappresenta perfettamente la logica del “big box” che, in parte, continua a caratterizzare il settore.

Il tema infatti non riguarda tanto l’assenza di domanda da parte degli operatori del bricolage, quanto piuttosto la struttura stessa del prodotto retail park in Italia.

I retail park italiani risultano infatti mediamente più piccoli rispetto agli standard europei, con superfici intorno ai 13.000 metri quadrati e una composizione tipica di 4–5 unità commerciali. Una scala che, secondo gli operatori, risulta spesso insufficiente per attrarre investitori istituzionali, generalmente orientati verso asset più grandi, nell’ordine dei 20.000–30.000 metri quadrati. In questo senso, il tema del DIY non è tanto una “assenza di interesse”, quanto una conseguenza della scarsa disponibilità di contenitori adeguati dal punto di vista dimensionale e investibile. La domanda esiste, ma fatica a tradursi in progetti perché il formato retail park italiano è ancora sotto scala rispetto alle logiche internazionali.

Se poi guardiamo il trend di nuove aperture del canale bricolage e garden del 2025–2026 si conferma un mercato in movimento, ma non in espansione lineare. Nel 2025, il comparto bricolage e garden in Italia ha registrato circa 10 nuove aperture nette tra grandi insegne e format specializzati, concentrate soprattutto in aree urbane e periurbane ad alta accessibilità. Parallelamente, nello stesso periodo si sono registrate chiusure e razionalizzazioni per circa 15 punti vendita, legate principalmente a ottimizzazione della rete, sovrapposizioni territoriali e sostituzione di format meno performanti. Il risultato è un settore che non cresce più per espansione netta, ma per ristrutturazione e consolidamento della rete.

Inoltre metrature di questo tipo risultano oggi sempre più complesse da sviluppare: le licenze commerciali sono articolate, la redditività immobiliare al metro quadro è spesso inferiore rispetto ad altre categorie retail e le esigenze operative richiedono grandi parcheggi, accessi logistici dedicati, aree drive-through e soluzioni per click & collect. Per questo motivo il modello prevalente resta quello stand alone oppure inserito in retail park, più raramente all’interno di centri commerciali tradizionali.

Anche dal punto di vista dei flussi, emerge una lettura condivisa: il bricolage è un retail di destinazione più che un generatore di traffico per il centro commerciale. Il cliente DIY si muove in modo altamente intenzionale e funzionale: visita il punto vendita con un obiettivo preciso e solo marginalmente genera contaminazione con le altre categorie merceologiche. Il rapporto con shopping center e retail park è quindi più opportunistico che realmente integrato.

Questo contribuisce a spiegare perché il settore resti ancora marginale all’interno delle nuove strategie immobiliari presentate al MAPIC, sempre più orientate verso esperienzialità, leisure, food, intrattenimento e servizi ad alta frequenza di visita.

Il quadro che emerge quindi è quello di sistemi paralleli più che integrati. Da un lato i centri commerciali sempre più orientati a esperienza, food e intrattenimento. Dall’altro il retail park come formato ibrido con (a volte) anche il bricolage, che continua a svilupparsi come infrastruttura autonoma legata alla funzionalità e alla destinazione.

Non si tratta di mondi in competizione diretta, ma di modelli che rispondono a logiche diverse di consumo e di mobilità. E proprio questa separazione, più che un limite, sembra oggi definire la stabilità di ciascun formato all’interno del sistema retail.