Il settore dei centri commerciali italiani chiude il 2025 all’insegna della stabilità, con vendite e affluenze sostanzialmente in linea con l’anno precedente.
È quanto emerge dall’Osservatorio EY-CNCC, l’analisi realizzata da EY in collaborazione con il Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali (CNCC), basata sui dati di un panel stabile di circa 300 strutture e 10.000 punti vendita distribuiti sul territorio nazionale.
Il quadro che emerge è quello di un settore solido, capace di mantenere livelli di performance costanti nonostante un contesto di consumi prudente. Tuttavia, l’analisi evidenzia dinamiche differenti tra i vari comparti merceologici: alcuni settori mostrano segnali di crescita, mentre altri – tra cui quelli più vicini al mondo casa e arredamento – registrano una fase di rallentamento.
Vendite e affluenze stabili nel 2025
Secondo l’Osservatorio, nel 2025 le vendite complessive dei centri commerciali italiani si sono mantenute su livelli pressoché invariati rispetto al 2024. Anche le affluenze hanno seguito un andamento analogo, confermando una certa stabilità nelle abitudini di visita e di acquisto degli italiani.
In uno scenario caratterizzato da un potere d’acquisto sotto pressione, i centri commerciali continuano comunque a svolgere un ruolo centrale non solo come luoghi di acquisto, ma anche come spazi di aggregazione e di esperienza.
“I dati relativi all’anno concluso confermano la solidità del settore in un contesto privo di spinte straordinarie, evidenziando una tenuta che riteniamo sempre più strutturale – ha commentato Roberto Zoia, presidente del CNCC -. La stabilità di vendite e ingressi dimostra che il commercio fisico ha saputo reagire con determinazione, investendo sulla qualità dell’esperienza, sulla relazione con i visitatori e su un utilizzo sempre più evoluto dei dati per comprenderne bisogni e comportamenti”.
Casa e arredamento in lieve flessione
Entrando nel dettaglio dei singoli comparti, l’Osservatorio evidenzia una dinamica eterogenea. I settori più dinamici sono stati quelli legati alla cura della persona e ai servizi, mentre i segmenti legati a una spesa più discrezionale hanno mostrato segnali di rallentamento.
In particolare, il comparto beni per la casa registra una flessione dell’1,3%, uno dei dati più rilevanti dell’analisi per il mondo dell’arredamento e dell’home improvement.
Il calo si inserisce in un quadro più ampio che vede alcuni comparti della spesa non essenziale rallentare dopo gli anni di forte domanda registrati nel periodo post-pandemico. In parallelo, anche l’elettronica di consumo evidenzia una contrazione pari al -1,7%, mentre altri settori mostrano un andamento sostanzialmente stabile. Tra questi figurano: cultura, tempo libero e regali -0,9%, abbigliamento -0,7%, ristorazione -0,3%
La lettura complessiva dei dati suggerisce dunque una fase di assestamento dei consumi nelle categorie più discrezionali, tra cui quelle legate alla casa.
Crescono servizi e cura della persona
A sostenere le performance complessive dei centri commerciali sono soprattutto i comparti cura persona e salute, che registrano una crescita del +3,2%, e quello delle attività di servizi, in aumento dell’1,4%.
Secondo Marco Daviddi, Managing Partner di EY-Parthenon Italia, questi risultati confermano il ruolo sempre più articolato dei centri commerciali nell’esperienza dei consumatori:
“Con affluenze stabili i centri commerciali mantengono un ruolo rilevante tra i canali di vendita, anche in una fase di pressione sul potere d’acquisto. Il dinamismo dei servizi e della cura della persona indicano che il consumatore riconosce ai centri commerciali un crescente valore, oltre l’acquisto immediato, grazie alla possibilità di integrare bisogni diversi in un’unica esperienza di visita”.
Questa trasformazione rafforza la dimensione dei centri commerciali come poli multifunzionali, dove lo shopping convive sempre più con servizi, salute, intrattenimento e ristorazione.
Il sentiment dei retailer: fiducia moderata ma diffusa
Accanto all’analisi delle performance economiche, l’Osservatorio EY-CNCC include anche una survey dedicata al sentiment dei retailer nei comparti cura persona e salute, cultura, tempo libero e regali.
Il quadro che emerge è di fiducia moderata ma diffusa. Negli ultimi dodici mesi circa un retailer su tre segnala una stabilità del fatturato, mentre quasi la metà indica una crescita – generalmente moderata – e solo una minoranza evidenzia un arretramento contenuto.
Le prospettive per il 2026 restano positive: quasi la metà degli operatori si attende una crescita, mentre la restante parte prevede di mantenere livelli di vendita stabili.
Nuove aperture e rafforzamento del retail fisico
Un dato particolarmente significativo riguarda le strategie di sviluppo della rete commerciale. La grande maggioranza dei retailer intervistati prevede di ampliare la propria presenza fisica, con una forte preferenza per i centri commerciali, indicati come canale di espansione da circa otto operatori su dieci.
Allo stesso tempo, quasi nove aziende su dieci dichiarano di voler sviluppare ulteriormente il canale fisico, mentre poco più della metà prevede una crescita dell’e-commerce. In questo scenario si rafforza il modello click & collect, che conferma il ruolo dei punti vendita come hub logistici e relazionali.
“Dalla survey emerge un settore che, pur operando con prudenza, continua a investire nel canale fisico e nella qualità dell’esperienza”, osserva Stefano Vittucci, Retail & Consumer Products Sector Leader di EY Italia. “L’integrazione tra format, servizi e digitale, unita alla capacità di dialogare con un consumatore più informato e selettivo, rappresenta la leva su cui si giocherà la competitività dei prossimi anni”.
Un settore che vale 171 miliardi di euro
L’industria dei centri commerciali rappresenta un comparto di peso nell’economia italiana. Secondo i dati del CNCC, sul territorio nazionale sono presenti 1.270 poli commerciali, che ospitano complessivamente 40.500 negozi e registrano 1,9 miliardi di presenze annue.
Il volume d’affari complessivo del settore raggiunge 171 miliardi di euro, pari a circa il 4,6% del PIL italiano, con un impatto occupazionale stimato in 748.000 addetti tra occupazione diretta, indiretta e indotto.
In questo contesto, anche i comparti legati alla casa e all’arredamento continuano a rappresentare una componente importante dell’offerta commerciale, pur attraversando una fase di normalizzazione dopo la crescita degli anni precedenti.
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