Ristrutturazioni, un mercato da 50 miliardi (e più)

Con oltre 10 milioni di edifici residenziali costruiti prima del 1990 (l’80% dello stock residenziale italiano), il mercato delle ristrutturazioni costituisce la chiave di volta per un notevole incremento del valore di un patrimonio immobiliare vetusto. Si contano 123 milioni di mq di abitazioni vuote inadatte da ristrutturare (circa il 5% dei 2.450 mln mq dello stock residenziale totale). Ciò significa che nell’immediato potrebbe sbloccarsi un mercato potenziale di oltre 1 milione di case. Già oggi il 19% delle compravendite (con punte del 25% a Napoli) riguarda case da ristrutturare. Il numero aumenta esponenzialmente se si considerano anche le unità immobiliari abitate dello stock che avrebbero ugualmente bisogno di manutenzione straordinaria, per un investimento stimato in 50mld €.

È quanto emerge dal Primo Rapporto sul recupero edilizio in Italia, presentato ieri, 2 marzo 2017, da Scenari Immobiliari e realizzato in collaborazione con Paspartu Italy. Dopo un’introduzione di Mario Breglia (Scenari Immobiliari) e Gaetano Coraggio (Paspartu Italy), il Rapporto è stato commentato da: Vincenzo Albanese (SIGEST Soluzioni Immobiliari), Vanessa Boato (K&L GATES – Studio Legale Associato), Filippo Delle Piane (ANCE – Associazione Nazionale Costruttori Edili), Alida Forte Catella (Coima Image), Carola Giuseppetti (Sidief) e Franco Guidi (Lombardini 22).

Recuperare il patrimonio immobiliare comporta un miglioramento delle condizioni di vita degli abitanti, risparmi energetici e anche bellezza della casa. Ma è anche un investimento. Una casa più bella e più funzionale vale di più, e per una società di proprietari come quella italiana, aumentare il valore di un immobile è una mossa strategica significativa. Ciò che non può mancare è l’efficientamento della parte impiantistica, che deve essere a norma e tecnologicamente evoluta al massimo delle possibilità. Di uguale importanza è la sicurezza dell’immobile, munito di allarme, specie nelle grandi città, la predisposizione per l’installazione di climatizzatori d’aria e una connessione wi-fi, così che anche il confort non venga da meno.

Il rapporto presenta un capitolo dedicato proprio al plusvalore ottenibile dalla ristrutturazione. Si parte dai quartieri semicentrali delle principali città italiane dove il mercato risulta più dinamico, prendendo come standard un appartamento di 60 mq secondo i prezzi rilevati a febbraio 2017. Sono contrapposte due tipologie d’immobili: quello da ristrutturare e quello ristrutturato di qualità assimilabile al nuovo. Gli interventi stimati riguardano operazioni di demolizione, rimozione e costruzione dei tramezzi, intonaci e rasature, pavimenti e rivestimenti, opere da imbianchino, opere da idraulico, impianto di riscaldamento, impianto elettrico, assistenze murarie, condizionamento dell’aria, infissi e fornitura materiali.

Si calcola che il plusvalore (cioè l’incremento percentuale del valore di un’abitazione compresi i costi di ristrutturazione) può raggiungere anche il 35% del prezzo dell’immobile in determinate zone. La media dei 104 capoluoghi di provincia italiani, considerati nella loro fascia semicentrale, registra un plusvalore del 10,7% e un guadagno netto di 14mila €, considerando un costo di ristrutturazione medio di 31mila € e uno sconto del 31%. In questo modo il prezzo medio di un’abitazione da ristrutturare si attesta su 100mila €, mentre quello di una ristrutturata registra un valore di 145mila €.

Nella top ten dei capoluoghi italiani per il plusvalore ottenuto al termine del processo di ristrutturazione di un immobile si collocano Roma, Venezia, Firenze, Napoli, Bari, Milano, Bologna, Brescia, Catania e Genova, con valori che vanno dal 20% di Roma al 12% circa di Genova.

Il guadagno medio in euro a Roma si attesta a 71mila €. A Venezia il guadagno è di 50mila € e il plusvalore del 18%: qui un appartamento da ristrutturare vale 220mila euro, mentre uno ristrutturato ne costa oltre 304mila. Napoli registra 144mila € come prezzo medio per un immobile da ristrutturare, con una spesa per i lavori di 30mila €, generando un plusvalore del 17,8% rispetto al prezzo finale, con un guadagno di 31mila € sul prezzo di un appartamento già ristrutturato. A Milano si guadagnano 44mila € dall’acquisto di una casa da ristrutturare con le successive spese di riammodernamento, cioè circa il 17% di 257mila € di spesa totali per un investimento del genere. Rispetto al ristrutturato, che costa in media 300mila €, infatti, si ottiene uno sconto del 27% circa, se si preferisce un immobile da riqualificare e, anche se vanno aggiunti i costi dei lavori, il grado di personalizzazione finale apporta un valore aggiunto. A Firenze, come a Venezia, il costo medio di ristrutturazione è pari a 34mila euro, ma qui un appartamento da ristrutturare è scontato del 28%, un punto in più rispetto al capoluogo veneto.

Le domande presentate nel 2016 per lo sfruttamento delle agevolazioni per la ristrutturazione edilizia si attestano a circa 1,4 mln, mentre quelle per la riqualificazione energetica risultano essere oltre 300mila. A scegliere la soluzione della ristrutturazione edilizia sono soprattutto gli under35, per oltre il 30% del totale d’interventi, mentre l’età media sale in maniera inversamente proporzionale al numero di ristrutturazioni richieste. Tra i principali capoluoghi in Italia, Napoli è la città con il maggior numero d’immobili in vendita che necessitano interventi di ristrutturazione, seguita da Roma, Milano e Torino.