Il mercato delle costruzioni tra transizioni e nuove opportunità

L’analisi di Lorenzo Bellicini (CRESME) al convegno Federcomated delinea uno scenario complesso ma ricco di prospettive per il settore.

Il settore delle costruzioni italiano si trova di fronte a una fase di grandi transizioni sistemiche che stanno ridisegnando completamente il mercato. È quanto emerge dall’analisi presentata da Lorenzo Bellicini, Direttore del CRESME, in occasione del convegno organizzato da Federcomated, che ha delineato uno scenario caratterizzato da profonde trasformazioni demografiche, digitali, ambientali ed energetiche.

“Siamo in una fase di grandi transizioni che potremmo sintetizzare come un nuovo ciclo sistemico di accumulazione nel mondo”, ha esordito Bellicini, sottolineando come la geopolitica mondiale si stia completamente ridisegnando. In questo scenario, competitività e attrattività diventano fattori chiave: chi sa interpretare meglio i cambiamenti in atto si posiziona in modo più vantaggioso rispetto ai concorrenti.

Il contesto internazionale è caratterizzato da forte incertezza. Il Fondo Monetario Internazionale, nel suo ultimo rapporto, ha evidenziato come l’indice di incertezza della politica commerciale sia “uscito dai grafici”, utilizzando nel sottotitolo del World Economic Outlook il termine “dim” – che in inglese significa sia “suono attenuato” che “luce che procura visibilità limitata e incerta”. Un segnale eloquente delle difficoltà previsionali attuali.

Il bilancio del boom: super bonus e PNRR

Il settore delle costruzioni italiano ha beneficiato negli ultimi anni di due straordinari booster: il super bonus e il PNRR. “Veniamo da due incentivi incredibili, dove praticamente qualsiasi modello di offerta ha funzionato, c’era talmente tanta domanda”, ha spiegato Bellicini. Questo periodo eccezionale ha lasciato un’eredità importante: “Nel 2019 i bilanci della filiera non erano per niente belli. I bilanci della filiera oggi, dopo questa fase, sono buoni bilanci. Il che vuol dire che il sistema di filiera è in grado di affrontare una nuova fase”.

Tuttavia, lo scenario futuro sarà radicalmente diverso. Il super bonus è crollato da 46 miliardi di euro all’anno a circa 3 miliardi. Considerando tutti gli incentivi insieme, si è passati da un picco di 94,5 miliardi a una previsione di circa 28-30 miliardi di euro. “La capacità di fare le scelte giuste e di operare in termini competitivi vincenti è lo scenario che abbiamo davanti”, ha ammonito il Direttore del CRESME.

Il mercato immobiliare: domanda abitativa sottovalutata

Uno dei punti più rilevanti dell’analisi riguarda la domanda abitativa, spesso mal interpretata. “Non è la popolazione che produce domanda abitativa, sono le famiglie”, ha chiarito Bellicini presentando dati significativi: tra il 2018 e il 2022 lo stock di famiglie in Italia è cresciuto di 683.000 unità, mentre nello stesso periodo sono state realizzate solo 224.000 case secondo l’ISTAT (367.000 secondo le stime CRESME). “Solo per l’incremento abbiamo 315.000 famiglie che devono trovare collocazione dentro lo stock esistente”.

Sul fronte della nuova costruzione, i numeri sono drasticamente calati rispetto al 2008, quando si costruivano quasi 400.000 case all’anno. Oggi, secondo l’ISTAT, si costruiscono tra 55.000 e 65.000 abitazioni, mentre il CRESME stima una produzione intorno alle 90.000 unità.

Quanto al tema delle case vuote, Bellicini ha smontato alcuni luoghi comuni: “Dei 9,6 milioni di case non occupate, 4,3 milioni sono nelle aree interne del paese dove non c’è problema di domanda abitativa ma di spopolamento, mentre 3,55 milioni sono in comuni turistici. Il 26% delle famiglie italiane ha la casa al mare o in montagna”. Eliminando sovrapposizioni, ruderi (630.000), affitti brevi (800.000) e patrimonio frizionale (1 milione), rimangono circa 1,2 milioni di unità effettivamente disponibili, ma con condizioni spesso problematiche.

Opere pubbliche: il grande motore del futuro

Il settore delle opere pubbliche rappresenta la grande opportunità per i prossimi anni. Sono arrivati 226 miliardi di euro dal PNRR, di cui 100 miliardi destinati alle costruzioni, più 83 miliardi dai fondi strutturali europei. A questi si aggiungono quasi 500 miliardi di euro di opere strategiche del paese finanziate con leggi definite dal 2014-2015 in poi.

“Il primo messaggio positivo sono le grandi infrastrutture”, ha affermato Bellicini. I numeri sono impressionanti: il mercato delle opere pubbliche è passato da 20 miliardi di euro all’anno a 97 miliardi nel 2021 e 91 nel 2022, con 60 miliardi già realizzati nei primi nove mesi dell’ultimo anno analizzato.

Tuttavia, non tutte le tipologie di opere seguiranno questo trend. I comuni, che erano passati da una spesa di 8 miliardi a oltre 20 miliardi di euro, torneranno probabilmente agli 8 miliardi originari una volta esaurite le risorse straordinarie.

Il nuovo ciclo: innovazione e rigenerazione urbana

Guardando alla prospettiva storica degli investimenti in costruzioni dal 1951 al 2028, Bellicini ha evidenziato come “il mercato torna indietro, ma guardate che salto ha fatto”. Il settore si trova in una posizione superiore rispetto al passato, pronto ad affrontare un nuovo ciclo caratterizzato dalla sesta onda di innovazione tecnologica: intelligenza artificiale, robotica e cleantech.

“Il mondo delle costruzioni diventa un’altra cosa”, ha sottolineato Bellicini, citando i “nuovi moderni metodi di costruzione che stanno ridisegnando la produttività del settore”. L’efficienza energetica degli edifici rimane un tema centrale, ma emerge con forza anche la necessità di adattare il patrimonio edilizio ai cambiamenti climatici, con particolare attenzione a fenomeni come il vento e gli eventi atmosferici estremi.

La conclusione dell’intervento ha indicato la direzione futura: “Ci sarà sicuramente uno scenario importante per il mondo delle costruzioni, dove servono soldi e risorse, che per forza di cose si andrà a chiudere intorno al grande tema della rigenerazione urbana e del ripensamento di nuovi rapporti tra attore pubblico e privato, assolutamente necessari in questa fase in cui il quadro delle risorse pubbliche andrà a ridefinirsi”.